博川顾问丨什么才是园区发展的“灵魂”？
文章来源：博川
发布时间：2021-03-23 16:02:53
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。
园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。
国家级产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区、边境/跨境经济合作区和其他类型产业园区这五大类别。其中，国家级开发区中经济技术开发区数量最多，达到217家。
产业园区已成为各地经济发展的重要载体和强力引擎。但随着我国经济发展进入不同的发展阶段，经济环境的变化对产业园的可持续发展提出了挑战。我国产业园区的发展经历了以下为四个阶段：
以上四类园区既是我国产业园在不同时期的迭代成果，也是当前国内共存的四种园区形态，且以第二代、第三代产业园区模式居多。
第一代、第二代产业园区产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显，很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显着。
第三代、第四代产业园区也存在主业不够突出、创新能力不强、服务功能发展滞后、关键资源不足、缺乏人本思维等问题。这些问题成为产业园区结构调整、产业转型升级、做大做优做强的严重掣肘。
为什么要做园区产业规划
一般情况下，园区只是做总体规划和控制性详细规划（近年来土地利用规划和环境影响评估也日益重视），相关的产业选择和布局会在总规和控规里面体现，而没有专门编制系统的产业规划。
这样随着园区建设推进和企业不断入驻，会出现很多问题：
首先，园区产业定位不清，缺乏特色。
因缺乏系统的产业规划，园区在产业选择上，往往倾向于着眼于当地狭窄的空间、资源以及原有的产业基础去发展相关产业，不能从全省乃至全国产业发展动态着眼，分析当地园区最具特色产业优势及未来发展潜质，在产业选择上容易陷入与相关条件类似的兄弟园区同质化的恶果，导致园区没有特色，缺乏后劲。
其次，园区产业结构紊乱，企业之间缺乏集聚效应。
没有系统、专业的产业规划，在后续招徕企业的时候，不会有清晰的选择标准和进入门槛，导致入驻企业五花八门，上中下游缺失，产业之间缺乏集群效应，直接影响园区单位土地创造价值和园区后续布局调整难度。
最后，园区招商陷入盲区，无法定位目标企业，亦缺乏对企业的吸引力。
园区自身的产业定位和特色是招徕企业最好的“明信片”，若有完善的产业链条、配套设施，更是会自发吸引相关企业入驻。但倘若未能前瞻性的做好相关的产业规划工作，势必影响后续招商效果。
鉴于上述因轻视产业规划而导致的诸多问题，在园区建设之前，聘请相关专业机构进行科学性、前瞻性和可操作性强的产业规划，是非常必要的。
园区产业规划的重要意义
园区产业规划是园区规划者对于园区产业发展的导向性计划，解决关于园区产业“发展什么、怎么发展、在哪发展”等重要问题。由于产业在园区经济发展中具有支柱作用，园区产业规划是园区规划的最核心内容。有效的产业规划不仅可以提高园区资源尤其是稀缺土地资源的配置效率，促进园区产业结构的有序升级，而且将通过产业的快速发展带动园区经济社会加速发展，帮助园区获取核心竞争力。
第一，园区产业规划有利于提升产业综合竞争力，是产业园区建设的理论基础。通过合理规划产业园区的产业功能区块，可以实现产业集聚和产业链的合理延续，进而提升产业竞争力；另一方面，通过产业园区建设，促进企业的技术研究、设备更新和产品开发，为产业竞争力的进一步提高奠定基础。
第二，研究制定产业园区发展规划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求。高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。
第三，制定完善的产业发展规划是产业配套招商的基础。只有根据完善而详细的产业发展规划，招商部门才能把有限的资源用在重点招商产业上，同时政府可在相关政策上对重点产业予以倾斜。
园区产业规划的迫切性
“十三五”期间，我国经济环境进入“新常态”，经济发展面临速度换挡节点、结构调整节点、动力转换节点、前期刺激政策消化节点。
在这样的形势下，产业发展呈现政策趋紧、新旧产业断档式交替、企业投资意愿下降、招商困难加剧的局面。在这样的形势下，如何面对“新常态”和内部掣肘，成为产业园区转型升级的重要课题。
针对现有园区的发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。产业园区需结合自身条件对产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业找到转型升级的路径。
以产业定位精准化、产业发展生态化、招商体系专业化、园区政策个性化、基础配套社区化、园区竞争平台化等策略整合园区资源、提升园区竞争力、引导园区转型升级。
针对新建园区应顺应经济环境和产业发展变迁，总结产业园发展的经验和教训，坚持以“规划先行”为指导原则，制定科学、可操作强、具有前瞻性的比较全面的产业园区长远发展计划。对园区发展战略、发展定位、产业定位、产业布局、产业升级、运营管理等全局性、长期性、基本性问题进行深入研究分析，制定指导产业园区健康发展的行动纲领。
赢城认为真正有用的产业规划，需要明确地回答产业如何发展的问题，要清晰地设计出产业的具体发展路径，让规划成为指导产业和经济发展的工作手册。规划不仅要清晰回答应该“做什么？”，还要充分论证“为什么？”，更重要的是，还必须详细地讲清楚“怎么做？”能真正指导实际行动，能切实保障园区按计划推进，最终落实为“建得起来，招得了商，盈得了利”。园区产业规划至少要保证有以下几个主要方面：
1、能使建设有计划性 落地有竞争力
科学的产业园区规划设计能使产业园区建设按照预期的计划一步步推进，能切实提升产业综合竞争力。一方面可以通过合理规划产业园区的产业功能区块，实现产业集聚和产业链的合理延续，进而提升产业竞争力；另一方面，通过指导产业园区有计划的建设实施，能同步促进企业的技术研究、设备更新和产品开发，为产业竞争力的进一步提高奠定基础。
2、能充分挖掘发挥园区潜力 提升招商竞争力
科学的产业园区规划设计从区域规划入手，制定的园区发展规划需符合区城经济发展战略、能切实提升园区发展水平。高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等其有重要作用。
3、能合理调配资源 使收效最大化
制定完善的产业发展规划是产业发展、配套招商的基础。只有根据完善而详细的产业发展规划，招商部门才能把有限的资源用在重点招商产业上，同时政府可在相关政策上对重点产业予以倾斜。
园区产业规划的重要原则
一、如何做好产业规划
1、产业规划要点
2、园区产业规划思路
一般而言，产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营管理等等。产业规划的总体规划思路的关键在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和增值服务的设计才会更加具有成效。当然，在进行产业定位之前，我们需要对外部环境和内部环境进行全面有效地梳理，为产业定位打下扎实的基础。
——外部环境分析
通过外部宏观环境的分析，可以掌握未来经济社会变化的趋势，了解未来产业变化规律及发展趋势，了解未来的状况是怎样的。当我们比较好的了解未来的发展状况时，我们就可以抓住出现的战略机会或者规避出现的战略威胁，作出相应的战略选择，促使企业快速、健康、持续地发展。
——内部资源分析
园区内部环境或条件分析目的在于掌握园区的历史和的状况，明确园区所具有的优势和劣势。它有助于企业制定有针对性的战略，有效地利用自身资源，发挥企业的优势；同时避免企业的劣势，或采取积极的态度改进企业劣势。扬长避短，更有助于百战不殆。
——产业定位分析
产业定位分析是产业园区规划中极为重要的一环，它关系到园区后期的建设和配套体系的构建。产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。
——产业发展策略和空间布局
分析园区的主导产业现有产业链的完整度，明确产业链配套需求；给出具体的产业链设计方案（建链、补链、强链），制定具体的产业发展规划；分析各个主导产业的价值链构成，明确产业链上的核心节点（高附加值、高技术、延展性好、带动性强的环节），分析在这些核心节点上进行重点布局的发展机会，设计重点发展产品。
空间布局是产业发展在空间的具体落实。产业空间规划要根据全国和各地区产业布局现状，结合产业发展和布局的理论，发挥各产业的特点和优势，按照市场经济规律与政府宏观调控相结合的方式，以最大限度地利用空间资源、促进产业的协调和持续发展为目标，在空间上合理配置和引导产业发展。
——园区配套策略
在完成上述的产业规划和空间布局后，应该合理地进行配套设施和服务体系的构建，以便实现园区的全方位可持续发展。内容包括招商策略、运营管理策略、增值服务策略、投融资策略等。
3、产业规划方法
——宏观环境分析（PEST法）
宏观环境是指影响一切行业和企业的宏观力量。对宏观环境因素做分析，一般都应对政治、经济、技术和社会这四大类影响企业的主要外部环境进行分析。这种分析方法被称为 PEST。
根据分析企业或园区的特点不同，有时会对工具进行扩展和变形，如 PESTL(Politic 政治；Economic 经济；Social 社会；Technological 技术；Legal 法律)，PESTELE(Politic 政治；Economic 经济；Social 社会；Technological 技术；Legal 法律；Ethical 道德；Demographic 人口)等。
PEST的分析可以用头脑风暴法，可用于公司或园区的战略规划、市场规划、产品经营、研究报告等。
——内部资源分析（SWOT法）
SWOT(Strength 优势；Weakness 劣势；Opportunity 机遇；Threat 威胁)方法一般用于企业内部条件和优劣势的分析，是一种企业内部分析方法。
——产业选择方法
二、赢城的产业规划工作思路
一个完整的区域产业规划项目包括外部环境分析、内部环境分析、产业定位分析、功能分区和物业建议以及园区配套策略五个主要组成部分。其目的是为了完整地呈现园区产业规划的背景、目标、实现路径及保障措施，做到在满足发展需要的前提下平衡多方利益，使规划可预期、可落地。
三、赢城的招商前置规划法
赢城认为产业规划的关键在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和增值服务的打造才会更加具有成效。在进行产业定位时，赢城独创的“招商前置规划法”把规划和招商作为一个有机的整体来系统地考虑：在规划阶段考虑产业定位时，充分分析并征询未来目标企业的入驻意向，从而保证定位的科学性、落地性；在招商实施阶段，前期调研积累的有入驻意向的企业就是重要的招商对象。这样就确保了规划与招商的无缝对接，保证了规划的落地性，招商的目标性。预招商规划法是一套区域（或园区）从规划到招商、从战略到措施的系统方法，能够切实解决地方产业经济发展问题。
传统编制规划方法的最大问题是，选定了很多产业，但不能解决如何引进相关企业的问题；而一般的招商方法是简单围绕项目招商，没有清晰的产业战略方向作为指引，结果会出现园区或地方“有企业无产业，有生产力无竞争力”。招商前置规划法同时解决了这两个难题，能最大限度发挥园区优势，实现园区价值最大化。
来源：赢城产业地产
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