博川顾问丨产业地产开发、盈利模式及案例分析
文章来源：博川
发布时间：2021-06-01 15:35:10
近年来，房地产市场调控力度持续加大，不仅出台调控措施的城市个数增多，调控在一些城市的力度也在加码。房地产市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。
目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。
一、产业地产开发模式
1、地产开发商模式。
地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
2、产业新城开发商模式。
产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表，其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商，其商业模式大致如下：A政府与B产业新城开发商就C产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，在规定的合作年限内，B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等；与此同时，B开发商以C产业新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例（即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入）作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等；合作期限结束后，B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给A政府。
3、产业投资商模式。
产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。
4、基金投资商模式。
基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表，国内的万通控股正在实践这一商业模式，该商业模式大致如下图所示：基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。
二、产业地产盈利模式
产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利，其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。这三种经营模式分别是，主流的出售或者出租物业及设备的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢价赚取差价的小众模式。
1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。
开发商采取独立或者联合开发的形式，将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式，供应给需求企业。或者是通过提前联系相关企业，确定主题，按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修，实现低风险及稳定收益。
2、有前景的信托基金的模式。
产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司，再做成相关的金融产品在内地或者海外进行公开发售募集资金。这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短，能够快速回笼资金。
3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。
在项目开发建设完成之后，对项目进行包装和推广，待项目具有市场接受度之后，对项目土地进行部分或者整体的转让，转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。
三、产业地产典型特征
产业地产区别于传统的住宅开发，有其鲜明的特点。
1、前期投入大，自有资金占用时间长。
产业地产的开发建设规模往往很大，前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等，后期的招商、运营的资金投入也很大。而且有别于住宅开发快速销售的模式，投资回收周期较长，一般在十几年以上。因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求，才能完成前期的巨量投资。
2、后期现金流持续且稳定。
后期项目招商运营或者出租出售，实现收益后，能够持续不断提供现金流。
3、开发专业要求高，难度大。
近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外，还需要搭建综合服务平台，提供各类咨询服务，以及解决融资，经营等问题。
4、目标客群范围较小。
工业地产的潜在购买者是所在区域的企业以及上下游服务类的关联企业，受区域的政策影响较大，具有一定的限制性。当地的产业基础，是产业地产存在的前提条件，缺少产业的支撑，产业地产将举步维艰。
另外，工业用地的转让在政策上限制较多，不能随意转让，而且各项税费也较高。同样涉及增值税、土增税、契税、印花税、所得税等。
案例：联东U谷
联东集团是国内产业地产的标杆，2003年起就涉足产业地产，目前已布局国内大部分产业聚集地及一二线城市周边。
上图为联东全国布局城市
联动集团的产品可以分为两大类：产业综合体和总部综合体两种。
产业综合体，主要产品包括低密度的总部基地，研发大楼、标准厂房、公寓、商业等。并在各业态之间提供一些上下游的链接服务，建立一种相互依存，合作共赢的园区生态。主要选址是位于城市新区或者开发区，代表项目是北京金桥基地项目。
总部综合体，主要产品包括独栋办公、高层办公、高端公寓、商业配套等。主要目标是为入驻的企业提供能满足企业形象的产品，以及成熟的总部办公氛围。主要的选址位于城市的中心区域或者副中心，代表项目是天津的双港项目。
联动集团的盈利模式有三种：
1、物业出租和出售的收益。
这部分收益在联东的收益当中占比最大，大约三分之二以上。
出租型的物业，对拟入驻企业来说资金压力较小，进入门槛也较低。同时通过统一招商入驻，能够保证招商企业的质量。同时从经营的层面，能够持续提供稳定的现金流。
出售型的物业，通过销售能够快速实现资金回笼，为联东在全国的扩张提供后续的资金支撑。
2、运营的收益。
项目前期主要来自于物业服务费收益，后期则主要由企业服务收益、园区广告收益、投资园区企业的收益等构成。这部分收益大约占据联东总收益的15%。
3、利润或者税收分成。
联东在一些地方的园区会采取与政府合作，共享收益的形式。例如上海国际企业港-电子商务区项目，就是由联东集团和上海金山区政府利用各自的优势，联合开发和招商，收益分成。其中六成的收益归金山区政府，四成的收益归联东集团。这部分收益大约占据联东总收益的20%。
联东产业拿地的选址要求：
1、城市经济发达的城市，主要是全国一二线的重点城市。因为产业地产目标客群范围较小，因此城市经济的发展水平直接决定了项目后期招商运营的客群基础。
2、城市要有产业基础，特别是一些具有悠久的制造业或者产业发展历史的城市，是重点选择区域。
3、地块周边产业基础雄厚，在是新区或者开发区的布局上，需要地方政府的主导，并且有实实在的产业布局项目落地。
按照上述选址标准，全国符合联东入驻标准的城市，不超过50个。
实例：北京金桥产业园
项目主要定位为京津冀发展走廊上，高新技术和产业研发基地，因地制宜发展生物技术与医药，电子信息产业，光机电一体化，软件制造与新材料等产业。
模块化分区打造产业链集群，主力户型在1000-2000㎡，标准厂房占比58%，总部办公及研发占比42%。
充分利用当地的优惠政策，有针对性筛选性地引入高附加值的产业，入驻园区的企业，多为具有完整的研发、生产、销售、办公功能的成规模的龙头企业。
来源：地产新视野
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