博川顾问 | 园区配套到底该怎么做？
文章来源：博川
发布时间：2021-11-23 17:49:07
近年重庆园区配套占比限制逐渐放宽，从之前的7%的双控，变成了7%单控，建筑占比放大到20%，如果是新增的M0产业用地，还可以根据产业发展需要合理设置配套设施建筑面积占比控制指标。那么，园区配套到底该配套些什么？哪些配套属于基本需求？哪些是属于期望型需求？各类业态的占比是怎样？今天我就聊聊这个话题。
我国对于工业园区商业服务配套基础设施建设研究与实践经验成果较少，目前我们从较零散的相关文献资料中梳理了有关工业园区商业服务配套基础设施建设的一些论述。从理论上看，麦格劳—希尔（1982）商业服务配套基础设施是“对产出或生产效率有直接或间接提高作用的经济项目”，是为直接生产部门和人们生活提供共同条件和公共服务的设施和机构；尔希曼（1991）工业商业服务配套基础设施相对于直接生产活动而言，具有先行性和基础性、不可贸易性以及准公共物品性的特点；谭崇台（2000）工业园区商业配套基础设施通过联系效应或引致效应为工业企业提供人才、信息、技术、集聚资金、扩大市场以及方便居民生活的功能，还可以缓解工业园区企业发展经济周期波动的幅度。
服务业对园区的建设具有十分重要的意义。工业园区是人流聚集的地方，是一个小型城市，必然要求有与之相适应的配套设施，特别是服务业配套。可以说，没有完善的服务业配套，园区就无法吸引人才、留住人才，就无法解决招工难等问题，实现招商引资的重大突破。此外，作为第三产业，服务业也是园区经济的重要组成部分，发展壮大的服务业将为园区贡献很大的产值。
一、园区配套的内容
产业园综合配套包括商业配套、生活配套、社区配套、管理配套、教育培训配套、科研配套和商贸物流配套等。内容涉及涉及各式餐厅、超市、便利店、街区商场、公寓、住宿酒店、银行、邮局、电讯店、洗衣房,以及幼儿园、学校、医院、各类研发中心、公共实验室、数据中心、检验检测中心、评估认证中心、工程咨询中心等；物流服务（运输、存储、装卸、搬运、包装、货运代理、物流信息、配送等）和流通服务（生产资料采购、营销展示、销售、金融等）等。
二、业态规划的时序
企业对配套的需求并不是单一的，而是由一系列大大小小的需求共同组成，面对不同的需求，企业的要求和期望也完全不同。所以，正确的做法是——要将有限的财力和物业空间投入到对提升企业满意度最有效的业态上。这里，我们引入卡诺模型（KANO 模型），把企业的需求由急到缓定为三个层级。
第一层级：基本需求
基本需求包括企业员工的吃（餐厅）、住（宿舍、酒店）、行（公共交通）、购（便利店、超市），这四类需求我们无论如何都要满足，如果不能满足，企业将会非常不满；满足的话，企业会觉得理所应当。所以，这些配套在企业入园前就应配置完善。
第二层级：期望型需求
主要指能够提高企业员工生活和工作品质的配套，具体包括健康（健身房、篮球馆）、交友（活动）、培训、娱乐（电影、酒吧）、中高档餐饮、咖啡吧等。这类配套不是企业必需的，但却是他们想得到的，这类需求满足的越多，企业越满意；反之，如果需求得不到满足，企业的不满也会增加。对园区来说，期望型需求同样重要，但顺序要排在基本需求之后，一般可以和企业同步引进。
第三层级：兴奋型需求
包括资本服务（银行、保险）、技术服务（科研院所、实验室、检验检测）、高端商务（五星级酒店、高尔夫球场、总裁俱乐部）、大型商业（步行街、商超）、高端休闲（美容院、游泳馆、SPA）等，这类需求往往是用户的潜在需求，若能满足，将会给企业带来极大的惊喜，即便无法满足也不会有太大影响。但这些配套往往需要大手笔引进，且受众单一，收益未知，适合高端园区或大型园区在区域成熟后逐步引进。
三、业态的配比技巧
合理的业态配比主要有三个作用：一是对园区业态进行系统梳理，为后续招商明确路径；二是通过科学研判，完善业态结构，更好的满足企业的多层次需求；三是不同业态的租金、能耗和流转率都不同，合理的业态配比可以让园区在给提供完善配套的同时，获取最大的租金收益。
园区业态的配比和项目体量直接相关。我们把园区大体分为三类：大型片区、独立园区、中小载体。
1、大型片区：
各比重均衡。大型片区包括高新区、经开区、工业集中区、经济合作区、自贸区、科技城、特色小镇等。这类园区要满足企业的研发、生产、销售，以及员工的生活娱乐综合需求，业态的复合度需要极度齐备。
2、独立园区：
商业配套和商务配套为主，社区配套、管理配套为辅，其他配套量力而行。独立园区包括各类产业园、工业园、科技园、创业园、文创园、经济园。园中园等。这类园区的规模不大， 除非位置特别偏远，否则不必单独配置社区（居住）和管理功能；商业和商务配套的租金收益最高，且对企业用处最大，应重点配置（占 70左右）；而科研配套虽然听起来「高大上」，但招引难度很大，实际效果也未可知，只宜少量配置或干脆引导园区龙头企业去做。
3、中小型载体：
以内部商务配套和管理配套为主，其他配套借助外部力量中小型载体包括众创空间、孵化器、加速器等，由于此类载体体量有限，难以配置更多功能。一般的中小型载体只需提供产品展示、接待区、会议室、路演区等基础商务配套，以及打印、订水、绿植、电话转接等基础管理配套即可，有条件的可以额外提供健身房、餐厅等休闲娱乐设备，而更多的商业、科研配套往往要依托大园区或城市配套。
本文作者： 重庆博川房地产顾问有点公司 董事 龙飞
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