博川顾问 | 园区物业自持应算的三本帐
文章来源：博川
发布时间：2021-11-24 17:45:58
目前很多园区开发商受土地属性和投资协议约束的限制，选择园区物业自持经营，如何做好自持，如何算账，如何平衡现金流是园区开发商经常挂在嘴边的几个问题。我们结合多年的实操经验，今天就和大家聊聊园区物业自持应算的三本账。
第一本账：用租金收入实现正向现金流
自持物业前期的土地和建安成本投入巨大，而现金流只能靠租金缓慢回笼，所谓租金回笼还并不意味着现金流回正，在前期投入之后，每年可能还要追加投资，还不知道项目要亏到何年何月，最终变成一个可怕的无底洞。因此，自持物业第一要解决的就是运营期的现金流回正问题，即项目在短期内实现当年的收入大于支出。
从收入来讲，主要就是租金收入，其他还包括物业管理费、产业运营收入等。提高收入的办法，一是加强基础物业品质，但代价是对应较高的建安成本和由此带来的财务成本；二是加强招商能力，提高租金单价、提升年递增比例、减少免租期；三是加强产业服务能力，尽管其本身在现阶段大多数时候是亏本买卖，但通过服务有助于促进招商能力的提升和品牌无形资产的建设。
从支出来讲，一是运营成本，即运营团队的工资、营销费用、行政办公费用等；二是财务成本，即前期土地和建安成本投入，所带来的每年应付的利息。对财务成本的控制，一方面拿地要足够便宜，另外要严格控制建安成本，三是提高融资能力，在土地和建安成本确定后，利息的水平就是融资能力的体现。
所以要实现运营期的现金流回正，就是要让租金等其他收入覆盖运营和财务成本的支出。
第二本帐：用运营服务提升物业价值
租金覆盖运营成本和财务成本并没有让项目回本，对于大多数项目来说，能够打平就很不错了，更不要说何时能赚钱。那么自持物业到底赚什么钱呢？只能说赚的就是未来的预期，简单的说就是未来的租金价格上涨，使得租金收入大于运营成本和财务成本之和，当项目产生收益时，就可以按照资产定价理论反推物业估值了。
按照常规的自然租金增长速度，远远达不到投资目的，必须要有手段能够快速提升租金水平， 从而带动物业估值的增长。尤其是开发商自持物业，园区客户在租赁物业时，看重的不仅是物业本身，更看重的是产业服务能力，好的运营服务可以实现三方面的效果，一是产生品牌价值，降低营销策划费用，降低招商代理比例，从而降低成本，提升利润率；二是加快租金价格的提升，实质是产业服务价值的租金加成；三是加快产业集聚，降低空置率，本质上也进一步提升收入。租金收入提高了，变现的提升了物业价值，所以一定要耐得住寂寞做好运营服务。
第三本账：用金融手段兑现物业价值
虽然服务能提升物业估值，但物业本身如果不销售，估值永远只是估值，无法解决眼前的资金短缺问题。因此，必须通过金融手段来兑现物业价值。对于自持物业而言，最常见两种变现方式。一是 ABS（资产证券化），即将未来若干年的租金收入卖给投资者。二是 REITS，其实质是股权融资，只不过该股权不是运营企业的公司股权，而是物业本身的股权。这个渠道国外早已有之、中国蓄势待发。但从目前来看，中国推行还存在一些两点困难。
一是税收政策，当 REITS 上市以后，就产生了股权交易行为，物业增值显现化，就会带来一系列税务问题。同样的物业、同样的收益率、同样的投资价值，但因为上市而新增了税务成本，使得原本可行的财务模型变得不可行。
二是收益率问题，在国外 REITS 发展较好的地区，通常资金成本都较低，部分国家地区低至 1-2%左右，因此自持物业的收益率在 4%左右时，仍然有投资价值。而目前中国的资金成本太高。因此，希望国家尽快出台扶持自持产业发展的金融政策，给坚守者生存的空间。
本文作者：重庆博川房地产顾问有限公司 董事 龙飞
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