博川顾问 | 园区配套的业态组合分析
文章来源：博川
发布时间：2021-12-16 23:39:12
导读：
园区配套怎么搞？
园区江湖，独门秘笈越来越少，欲屹立华山之巅，唯有苦练内功。
然而，环顾四周，独门秘笈已十分罕见。
区位？只要政府想做，郊区的路网和交通配套赶上来只是时间问题（「基建狂魔」的名号不是白叫的）；政策？在国家上位政策的指（xiàn）导（zhì）下，各地能给的政策基本大同小异；品质？项目入市前两年，楼宇品质好的园区可能有些许先发优势，但再新的产品也很难做到「只此一家，别无分号」，随着时间推移，小甜甜终究会变成牛夫人...
因此，想在激烈的园区竞争中脱颖而出，必须另辟蹊径。
接触大量企业后得到一个信息，新一代高新技术企业对区位和租金的敏感度在下降，同时他们对办公、生活品质的要求越来越高。我们调研走访发现，一些新建园区招商不理想，一个很重要的原因便是园区的配套水平难以匹配以新一代员工为主的企业的需求，导致园企双方产生代际差异。
因此，打造一个适宜企业办公和生活的「微环境」，对园区吸引力提升尤为重要。
一、园区配套的类目
不同的园区体量、所在城市的层级、同一城市的不同区域、不同的项目功能，园区配套类目均有较大差异。总体来说，主流的园区配套大致可以分为八类：
1、商务配套：包括商务设施（高 / 中 / 低档酒店、会议中心、商务中心等）、中介设施（律师事务所、会计事务所、咨询公司、人力资源公司、服务外包公司等）、金融设施（银行、保险、投资机构等）和企业经营配套（广告公司、数码店、快递站、建筑装饰公司、产品设计公司等）；
2、商业配套：包括购物中心、商场、步行街、各种规模的超市、餐厅、员工食堂、咖啡店、酒吧、便利店、水果店、药店、书店等；
3、社区配套：包括住宅（公寓）、医院、卫生服务中心、学校（幼儿园、中小学、高中）、公共交通（班车、公共自行车）、房屋中介、家庭服务、洗衣店、汽车保养维修、再生资源回收等；
4、管理配套：包括政府管委会、行政服务中心、行业商协会、物业管理中心（提供大楼维护、绿化、安保、保洁、维修服务）等；
5、科研配套：包括各类研发中心、院所机构、公共实验室、数据中心、检验检测中心、评估认证中心、工程咨询中心等；
6、教育培训配套：职业学校、技术培训中心等；
7、商贸物流配套：包括物流服务（运输、存储、装卸、搬运、包装、货运代理、物流信息、配送等）和流通服务（生产资料采购、营销展示、销售、金融等）；
8、休闲娱乐配套：包括文体设施（文化活动中心、图书吧、运动场馆、健身房、影院等）和休闲设施（会所、美容店、美发店、俱乐部、宠物店、电影院等）。
二、业态规划的时序
企业对配套的需求并不是单一的，而是由一系列大大小小的需求共同组成，面对不同的需求，企业的要求和期望也完全不同。如果不分轻重缓急，眉毛胡子一把抓，或者拍脑袋决策，想到哪儿做到哪儿，价值则会大打折扣。
所以，正确的做法是——要将有限的财力和物业空间投入到对提升企业满意度最有效的业态上。
这里，我们引入卡诺模型（KANO模型），把企业的需求由急到缓定为三个层级。
第一层级：基本需求
基本需求包括企业员工的吃（餐厅）、住（宿舍、酒店）、行（公共交通）、购（便利店、超市），这四类需求我们无论如何都要满足，如果不能满足，企业将会非常不满；满足的话，企业会觉得理所应当。所以，这些配套在企业入园前就应配置完善。
第二层级：期望型需求
主要指能够提高企业员工生活和工作品质的配套，具体包括健康（健身房、篮球馆）、交友（活动）、培训、娱乐（电影、酒吧）、中高档餐饮、咖啡吧等。这类配套不是企业必需的，但却是他们想得到的，这类需求满足的越多，企业越满意；反之，如果需求得不到满足，企业的不满也会增加。对园区来说，期望型需求同样重要，但顺序要排在基本需求之后，一般可以和企业同步引进。
第三层级：兴奋型需求
包括资本服务（银行、保险）、技术服务（科研院所、实验室、检验检测）、高端商务（五星级酒店、高尔夫球场、总裁俱乐部）、大型商业（步行街、商超）、高端休闲（美容院、游泳馆、SPA）等，这类需求往往是用户的潜在需求，若能满足，将会给企业带来极大的惊喜，即便无法满足也不会有太大影响。但这些配套往往需要大手笔引进，且受众单一，收益未知，适合高端园区或大型园区在区域成熟后逐步引进。
三、业态的配比技巧
合理的业态配比主要有三个作用：一是对园区业态进行系统梳理，为后续招商明确路径；二是通过科学研判，完善业态结构，更好的满足企业的多层次需求；三是不同业态的租金、能耗和流转率都不同，合理的业态配比可以让园区在给提供完善配套的同时，获取最大的租金收益。
园区业态的配比和项目体量直接相关。这里把园区大体分为三类：大型片区、独立园区、中小载体。
1、大型片区：各比重均衡
大型片区包括高新区、经开区、工业集中区、经济合作区、自贸区、科技城、特色小镇等。这类园区要满足企业的研发、生产、销售，以及员工的生活娱乐综合需求，业态的复合度需要极度齐备。
2、独立园区：商业配套和商务配套为主，社区配套、管理配套为辅，其他配套量力而行
独立园区包括各类产业园、工业园、科技园、创业园、文创园、经济园。园中园等。这类园区的规模不大，除非位置特别偏远，否则不必单独配置社区（居住）和管理功能；商业和商务配套的租金收益最高，且对企业用处最大，应重点配置（占70%左右）；而科研配套虽然听起来「高大上」，但招引难度很大，实际效果也未可知，只宜少量配置或干脆引导园区龙头企业去做。
3、中小型载体：以内部商务配套和管理配套为主，其他配套借助外部力量
中小型载体包括众创空间、孵化器、加速器等，由于此类载体体量有限，难以配置更多功能。一般的中小型载体只需提供产品展示、接待区、会议室、路演区等基础商务配套，以及打印、订水、绿植、电话转接等基础管理配套即可，有条件的可以额外提供健身房、餐厅等休闲娱乐设备，而更多的商业、科研配套往往要依托大园区或城市配套。
四、适宜的楼层及面积范围
楼层和面积范围每个园区都不一样，不能一概而论，这里只提供一个大概的数据，供参考。
大型超市：3000㎡-5000㎡方，-1到2层均可；
便利店：50-300㎡，一般为1层门店（每幢大型楼宇都应在1层配置1-2家便利店）；
餐厅：豪华餐厅1000-3000㎡、食堂1000-2000㎡、轻奢餐饮300-500㎡、快餐100-500㎡，楼层1-3楼均可（酒店和轻奢餐饮需考虑周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野）；
休闲娱乐：美容300-1000㎡、美发50-80㎡、奶茶店20-100㎡、咖啡店200-300㎡（创咖500-800㎡），1楼最佳；健身房1000-2000㎡、书吧50-150㎡，可以放在二楼。
酒店：五星级30000㎡以上（独栋最佳）、商务、快捷酒店3000㎡以上。
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来源：园区在线
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