博川顾问 | 如何利用集体建设用地开发养老项目
文章来源：博川
发布时间：2022-01-10 17:59:46
随着中国老龄化程度的加深，养老产业已成为朝阳产业，养老服务业用地的供应方式中，除了划拨、出让、租赁等方式外，利用存量的商业用地、工业用地、旅游用地以及空闲的学校、社区用房等其他可利用的社会资源进行整合和改造获取土地，为养老项目提供了多渠道的土地供给方式。在实施乡村振兴战略背景下，按照国务院出台的《关于促进乡村产业振兴指导意见》，要求跨界配置农业和现代产业要素，促进产业深度交叉融合，形成“农业+”多业态发展态势，农业与养老产业融合成为实现乡村产业振兴的路径之一。
那么如何利用农村集体建设用地开发养老项目，按照国土资源部办公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》第九条规定，“农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地“”。通过对政府主管部门的咨询，给予了相关解释,具体如下:
1、明确主体为农村集体经济组织即农村集体经组织负责养老项目的证照办理及对外法律签订,即使民营资本与农村集体经济组织合资运营,民营资本为大股东,项目的主体还是农村集体经济组织。
2、在农村集体用地上建设的养老项目规模受到限制,规模是按照本集体经济组织内部成员数来规划床位数的,即服务的老人范围限定在本村集体内或最多辐射到周边区域,具体床位数由民政局及规划部门确定。
3、目前农村集体用地上仅能设立非营利性机构,对于后半句“民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地”目前尚没有细则可以执行:该规定并没有实际执行,因为民间资本举办非营利性养老机构,主体并不明确,是指民间资本与集体经济组织,还是指民间资本可以自己来办养老,均不明确、同时由于目前土地无法流转至民间资本名下,因此民间资本自己使用农村集体所有土地来建设养老机构,目前还无法实施。
利用农村集体建设用地开发养老项目的两大主要途径：
1、企业与村集体联合兴办养老机构
与村集体合作开发经营性养老服务设施。一方面可以解决村集体自身的养老福利需求,另一方面投资者也可自行对外经营(规模有限)以获得收益。盈利模式为租赁 + 物业管理服务，按照酒店式公寓的形式进行规划建设,物业持有人成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。
2、企业自行投资建设养老机构
在此模式下,企业通过土地转让,支付转让费用获得一定期限的集体土地使用期限进行自行开发,村集体不直接参与养老机构建设,而只是作为集体建设用地使用权的转让主体,收取土地流转费用。企业与村集体签订土地转让合同,取得土地使用权。但这种模式还需要一定的时间才能实行,现阶段无法实施。
各试点城市目前正在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外,选取集体土地界线清楚、产权明晰并完成确权颁证的乡村开展试点工作。在项目类型上各地主要选择除商品住宅外的旅游娱乐、商业服务、工业仓储等非公益性用地。
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